中国房地产金融环境，下半年将轻度“中风”！

大家的一致感受，今年以来，金融环境收紧了。尤其是个人贷款购房，审批流程拉长，贷款利率抬升。哥们，不乐意高利率，那你就死等吧，银行才不急给你放款呢。开发商同样遭遇了融资方面紧缩。

房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。因此，持续跟踪金融环境的变化，对于研究楼市变化非常重要。

这一点，从圈内来看，老杨算是较早注重金融环境对楼市影响的专家，过去十年，陆续开发了多份研报，跟踪研究金融环境的变化与楼市的关系。比如：

近日，易居房地产研究院公布了一份《中国房地产业金融环境指数报告 》报告。由研究员赖勤执笔，老杨指导。以下，摘取报告部分内容，老杨略作延展，供大家参考。

本报告从房地产业面临的外部和内部金融环境两个方面，共选取9个最具代表性指标，对指标体系中各指标进行标准化处理后，和各指标权重相乘，即可得出当期中国房地产业金融环境指数。

根据2011年以来9个指标波动情况，利用五分法将指数分为五个区间，分别为“宽松”、“偏松”、“正常”、“偏紧”、“紧张”，分别以“红色区”、“黄色区”、“绿色区”、“浅蓝色区”、“蓝色区”表示。需要指出的是，本区间划分仅是根据2011年以来指标的波动区间情况所做出的相对划分，并非绝对概念。

根据今年二季度各项指标数据，计算出房地产业金融环境指数。二季度，房地产业金融环境指数为-0.08，较一季度下降0.28，较去年同期下降0.82，从一季度的偏松状态变为正常状态。

房地产业金融环境指数下降的原因，从外部金融环境来看，与一季度相比，M2增速下降1.2个百分点，银行间拆借利率上升了0.46个百分点；从内部金融环境来看，主要是个人房贷利率比一季度上升了0.14个百分点。

从2015年一季度开始，房地产业金融环境指数不断攀升，于2016年一季度达到阶段性高点，此后便一路下滑至今，由“宽松”变为“偏松”，目前又由“偏松”变为“正常”。与2011年以来的历史数据对比，目前的房地产业金融环境指数属于中等水平。

从房地产业外部金融环境来看，随着金融去杠杆和金融秩序整顿，流动性明显收紧和货币市场利率明显上升，从稳增长的角度考虑，金融环境的收紧将放缓。从房地产业内部金融环境来看，全国楼市异常火爆的局面已经过去，随着房价增幅回落和楼市成交放缓，房企到位资金增速和房地产贷款增速将回落，并且个人住房贷款利率将继续上升，因此中国房地产业内部金融环境指数将继续收紧。

综合判断三季度金融环境将小幅收紧，中国房地产业金融环境指数将步入偏紧区间。

按老杨的理解：金融环境影响流动性，流动性类似房地产市场的血脉。流动性泛滥时，楼市血脉贲张，房价大涨，比如2016年。而今年下半年，血流减少、脉动变弱，中国房地产业内部金融环境指数进入偏紧区间，相当于楼市的资金面遭遇：轻度中风！

2018年，重度中风！噢，MGD，仍在激进抢地、并购的地产大佬们，仍在抢房的激进炒房客们，你们知道这一点吗？

1、房地产业金融环境和典型城市商品住宅成交量的关系

将房地产业金融环境指数和全国30个典型城市新建商品住宅成交量同比增幅数据进行对比。

数据显示，自2012年开始，随着金融环境整体上趋于宽松，30个典型城市成交面积同比增幅也呈现由负转正的态势，而到了2013年末，随着金融环境趋于恶化，成交面积的同比增幅也逐渐步入负增长区间。2014年三季度开始，两曲线走势开始出现背离，原因较为复杂，金融环境指数处于偏紧区间，成交面积的同比增幅也处于负增长区间。2015年二季度开始，金融环境开始改善，逐渐步入宽松区间，而楼市也再次上行。在经历过2016年上半年楼市疯狂和金融环境宽松后，楼市成交面积的同比增幅和金融环境指数维持了收窄的趋势至今。

经过几次涨跌周期的验证，发现二者走势一致。随着房地产业金融环境指数小幅下滑，预计下半年典型城市新建商品住宅成交量同比增速会稳中有降。 

2、房地产业金融环境和70城商品住宅价格同比增幅关系

将房地产业金融环境指数和全国70个城市新建商品住宅价格指数同比增幅进行对比。

数据显示，2011年金融环境由宽松进入紧张区间，70个城市新建商品住宅价格指数同比增幅持续回落；2012年金融环境由紧张逐渐宽松，住宅价格同比增幅也开始筑底上行；2014年一季度金融环境指数再次进入偏紧区间时，价格指数同比增幅也开始回落；当2015年二季度金融环境指数再次开始宽松时，房价同比增幅开始出现反弹。2016年一季度金融环境指数触顶，下行趋势延续至今，而住宅价格同比增幅也于2016年底触顶，上半年已连续2个季度下降。

经过几次涨跌周期的验证，发现二者走势一致，也就是说房价表现出明显的“货币”效应。此轮房地产周期中，房价同比增幅滞后于金融环境指数大概3个季度，根据金融环境指数的走势，预计房价同比增幅仍将继续回落。

老杨的一点体会：关于市场分析与预测，可分为四个段位

1、无数据，无逻辑，全凭一张嘴，瞎逼逼，乱忽悠。

2、有一大堆数据，但逻辑能力一般，也可以做出貌似专业的定量分析。

3、掌握数据不多，但依赖强大的逻辑能力，可以做出靠谱的定性分析。
4、拥有大量数据，同时逻辑能力强，则可做出靠谱的定性加定量分析。

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